所谓房屋行政登记，就是指县级以上人民政府房产管理部门应当事人的申请，对符合法定条件的房屋权属予以书面记载的具体行政行为。“房屋登记行政案件主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记等房屋登记行政行为及其不作为的案件，以及起诉房屋登记行政机关就查询、复制登记资料等事项作出的相关行政行为及其不作为的案件”。近年来，因房产行政登记引发的行政诉讼案件每年呈上升趋势，这是因为自2007年物权法开始实施后，涉房权力登记机关为公权力机关，保障的是民事主体不动产交易的法律效力，一旦登记机关在行使权力时产生了行政争议且形成了诉讼，则就变成了民事与行政相交叉的行政案件。物权登记本身的复合性决定了其必然产生民、行交叉问题。

    一、民行交叉房屋行政登记案件的特点

    民行交叉的房屋行政登记案件主要有以下几个特点：一是物权标的同时涉及民事法律关系与行政法律关系，在所审理的涉房行政诉讼案件中，大多数案件牵扯到当事人对民事权益的处理；二是民、行交叉诉讼案件的标的物相同；三是涉案同一标的物牵扯多个利害关系人，包括房屋登记机关、房屋登记权利人以及同一标的物的其他涉诉权利人。

    民行交叉房屋行政登记案件的特殊性，加大了该类案件的审理难度。如若单从行政审判的角度审理该类案件，只需把被告所作的具体行政行为的事实是否清楚、程序是否合法及适用法律是否适当搞清楚，就可依法进行裁判，但这种单纯的“就案办案”的做法往往会无形中增加当事人的诉累，并引发一些负面的社会效果。因此，如何审理好该类案件已成为当前行政审判不可忽视的问题。

    二、审理民行交叉房屋行政登记案件应注意的问题

    （一）房屋登记的司法审查原则

    行政诉讼的根本目的在于考量具体行政行为的合法性，即特定的行政机关是否依照法定的职权和程序作出了具体行政行为。在房产登记行政诉讼中，就是要看登记行为是否符合法律、法规的具体规定，即依照合法性审查原则，对登记行为的事实证据、法律依据、行政程序、职权依据进行司法审查。但在理论和实践中，由于房产登记本身的审查原则存在形式审查与实质审查的分歧，使得行政诉讼中对房产登记行政行为的司法审查原则也囿于其中。

    在《物权法》颁布施行之前，相关法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料作实质审查，而是规定对申请材料是否齐全作审查。《城市房屋登记管理办法》第十六条规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。”第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关合同、协议、证明等文件。”并且，过去大量的行政诉讼案例表明，房产登记机关在登记程序中的审查仅为形式审查。但是，2007年颁布施行的《物权法》对不动产登记机构应当履行的职责做出了新规定，该法第12条规定，登记机构“就有关登记事项询问申请人”，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”依据上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，房产登记管理部门对当事人的登记申请应依照《物权法》的规定进行实质审查。

    但是，房产登记管理部门对登记申请的实质审查并不意味着在房产登记行政诉讼过程中便要重复这一实体审查过程。行政诉讼的目的和宗旨在于解决行政机关与相对人之间的争议，审查的是具体行政行为的合法性，体现的是司法权对行政权的监督。如果在行政诉讼中对房屋权属的利害关系人及合同双方的权利义务关系进行实质性审查，无异于使行政诉讼沦为民事诉讼。司法审查的过程只需查明房产登记机关是否依据法律法规的具体规定进行了实质审查，是否依法行政，解决的问题是行政行为的合法性，而非登记机构审查结果的正确与否。只要房产登记机构的登记行为符合法律的法规的规定，就应认定为合法行政行为。但是，审判实践中常常出现的情况是，虽然房产登记机关在依照法定的职权和程序履行了实质审查义务，正确地适用了法律，但当事人提供的据以登记的事实存在争议，此时法院就不宜做出维持判决，而有待相关民事争议解决之后再做处理，这就涉及到房产登记案件中的行民交叉问题。

    （二）房屋登记机关行政违法时应判其履行注销职责

    办理房产登记，申请人应当依照法律法规的规定提供申请材料。申请人没有按法定条件提供申请材料或提供的申请材料不完备、提供的材料明显虚假的，房产管理行政机关如若办理了房产登记，则属于违法行政。从审判实践中发现，造成房屋权属登记违法的主要原因是申请人申报材料不实或恶意虚报、瞒报。那么，当我们在审理审查时发现被告在作出具体行政行为时所依据的证据材料有明显虚假的时，法院应该直接判决撤销登记呢还是应该判决房产登记机关履行注销登记的法定职责？司法实践中，观点不一，有的认为应该直接判决撤销登记，有的则认为应该判决房产登记机关履行注销登记的法定职责。笔者认为，后一种理解较为妥当。这是因为《城市房屋权属登记管理办法》对登记机关注销违法登记的法定职责及相应的注销程序都作了明确规定，既然如此，法院在审判核准之后，就应依照《城市房屋权属登记管理办法》及相关法律法规的规定，判决登记机关履行注销有关房屋权属证书的法定职责。这样，有利于涉案行政机关自觉纠正错误，堵塞登记漏洞。

    （三）被告行政登记合法时判决维持登记合法的房产证

    审理房产行政诉讼案件时，应首先理清被告所作的具体行政行为是否合法，然后再有针对性地摸清原告起诉的真实原因，这时再审理案件就会轻松许多。然而，对经庭审查明被告行政登记行为为合法的该如何判决，审判实践中也是意见不一。

    一种意见认为，如果被告颁发权属证书行为合法，应该驳回原告诉讼请求。理由是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记管理部门进行房屋权属行政登记，应当严格依照法定程序进行，并且《中华人民共和国城市房地产管理法》对相应的法定程序都作了明确规定。因此，当原告因房产登记行政行为提起行政诉讼后，人民法院经审理发现登记机关在事实、程序、依据方面没有违反法律规定的情形，则应当判决驳回原告的诉讼请求。因为人民法院只对房产登记行政行为的合法性进行形式审查，所以就存在从形式上看，登记机关的房产登记行政行为是合法的，但不能排除实质上存在登记错误的情形，如果就此作出维持登记行政行为的判决，明显不利于保护与登记行政行为有法律上利害关系的人的合法权益；另一种意见认为，如果被告颁发权属证书行为合法，应该判决维持被告作出的颁证行为。这也是笔者比较倾向的一种观点。理由是 ：“审理房产登记行政诉讼案件，应按照法律、法规对各类房产登记行为的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围作全面的审查。不仅审查在登记行为中根据法律、法规规定当事人应提供书面申请的登记材料是否齐备，还要对权利人提供的材料是否真实、合法、有效进行全面的审查，从而决定对房产登记行为是否维持还是撤销”。因为既然行政诉讼法第五十四条给我们框定了行政审判合法性审查的标准，房产登记发证行为作为可诉的具体行政行为，其合法性标准理应符合行政诉讼法的要求。

    （四）根据民行间的关联性决定先民事还是先行政

    民事与行政相互交叉的案件如何审理？是先审理民事还是先审理行事，还是由一个庭审一并审理？这类案件仁者见仁，智者见智，民事法官有民事法官的看法，行政法官有行政法官的看法，由于分歧多，观点不统一，目前难以有统一的诉讼审理模式。随着民行交叉诉讼案件的增多，如何探讨摸索出一套行之有效的诉讼审理模式已是当务之急。笔者认为，先行政还是先民事应当具体案件具体分析，不能一概而论。

    1.对事实证据不足的颁证行为应先行政后民事。

    庭审时，对原颁证行为的合法性进行多角度的审查后，对事实证据不足的颁证行为建议原民事行为中止，应先审理行政案件。这是因为：1，具体行政行为合法性审查属于行政审判的职责范围。具体行政行为的合法性是行政诉讼法确定司法审查的重点，其他诉讼程序无权审查。审查时要从主体、权利、目的、程序、证据、适用法律等几个方面进行全面审查。合法的行政行为的要件是多项的，既包含主观的、客观的因素，又要求具备主观的、客观的条件，因此司法审理的内容也是多方面的。根据行政诉讼法的规定和司法实践提供的经验，司法审查着重从以下六个方面进行：审查行政主体资格、审查行政权限、审查行政执法的目的、审查事实根据、审查适用法律、审查适用程序等。2，具体行政行为是民事诉讼的关键证据。民事诉讼的审查由于缺少行政机关的参与，审查的角度、范围、深度等都有一定的局限性。无论是民事诉讼中涉及行政行为，还是行政诉讼中涉及民事争议，如果承办法官只审查行政载体是否真实以及形式是否符合规范，然后就以真实的和规范的作为定案依据，无需审查其合法性，那么如果民事诉讼由于依据不合法的具体行政行为作出错误的裁判，纠正起来的难度可想而知。这时行政审判等待民事审判的结果，而后再行审理行政案件，有可能出现民事审判认定有效，而行政审判予以撤销的现象。因此，颁发房产证的行为是否合法成为民事诉讼的关键性证据，也成为民事裁决的前提。3，行政审判应享有优先权。行政权是国家行政机关执行行政法律、管理国家行政事务的权利，它具有执行性、强制性、优先性等特点，它体现国家的意志，涉及公共利益，而公民、法人或其他组织的民事权，仅仅是个别利益，两者相比，国家行政权尤为重要，民事权只能依附于它，而实体上的优先权理应延伸到诉讼领域，即人民法院在处理因行政权的行使而引起的纠纷中，其职能组织行政审判庭应享有相应的优先权，即受理优先权、审理优先权和判决优先权。

    2.房屋抵押行政诉讼应重新启动民事或执行程序。

    房产管理部门在做出行政登记行为时，只是依据当事人提供的申请材料进行形式上的审查，所以在审理此类案件时，必须把握好审查的范围。在对提起诉讼的这类案件进行庭审时，如果发现原告提起诉讼的真正理由是以 “房屋登记行为为基础的抵押行为无效”为由提起行政诉讼的，应当中止行政诉讼，而让其当事人先行解决民事纠纷。

    3.对于纯粹以房屋登记基础的权属争议为由提起行政诉讼的，应当不予受理，告知当事人直接提起民事诉讼，之后再依据民事判决，到房屋登记机构申请变更登记。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误，登记机构应当予以更正。”因此，当事人可以直接依据民事判决进行变更登记，而没有必要通过民事、行政两轮诉讼达到变更房屋登记的效果。

    4.对于原告起诉既包括作为房屋登记基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销等理由，也提出其他登记行为方面理由的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议；有关人民法院、仲裁机构等处理民事争议期间，应当裁定中止行政诉讼。也就是，对于这种真正的行民交叉案件，采取“先民后行”。

    这种案件“先民后行”的主要理由是房屋登记是确认性的行政行为，其中的民事权属问题是登记行为的基础，因而应当先民后行。