一、据以研究的审判案例

    张某与李某于2003年5月订立一份房屋租赁合同，将位于某路段两间门面房出租给李某，租赁期限为三年。2005年7月，张某在未告知李某的情况下，私自与赵某签订一份房屋买卖合同，将李某承租的房屋出售给赵某，张、赵去房屋部门办理了房屋过户手续。赵某持买卖房屋合同及房产证要求李某腾房，李某以张、赵之间的买卖房屋合同违反了《合同法》有关规定，将张某和赵某诉至法院，要求法院撤销张、赵签订的房屋买卖协议，并由其优先受偿。

    二、司法实践中三种不同观点

    一种观点认为，张某与李某签订的房屋租赁合同是有效协议。在租赁期间，李某享有房屋优先购买权。但张某将房屋出售给赵某后，赵、张之间形成了房屋买卖合同，二者之间通过房屋管理部门办理了房产过户手续，赵某成为房屋的实际所有权人。因此，李某承租的房屋优先购买权不能实现，也不能得到保护。

    第二种观点认为，张某与李某签订房屋租赁合同，在租赁期间，张某没有给李某提供房屋优先购买权的机会，张、赵通过房屋买卖合同并通过办理房屋过户手续，赵某成为房屋所有权人。李某的优先购买权受到了侵害，但他不能再主张房屋优先受偿权，李只能向张某主张财产损害赔偿，或认为张、赵构成共同侵权，向二者主张侵权责任，通过侵权行为法来对优先购买权人所要受到的损害进行救济。

    第三种观点认为，如果张某没有给李某提供优先购买权的机会，将房屋出售给赵某，赵某到房管部门办理了房屋过户手续，李某可以行使撤销权，请求法院撤销张、赵之间的房屋买卖合同，同时行使优先受偿权以赵某购买房屋的价格行使优先购买权，确认自己优先购买权的实现。

    三、问题的提出

    本案是房屋所有人转让财产致使房屋承租人优先受偿权不能得到实现，房屋承租人行使撤销权的案件。从本案案情来看，标的物是不动产，该案房屋所有人与受让人签订房屋买卖协议，并已到房屋管理部门办理了房屋过户登记手续，因此该房屋买卖协议能否撤销值问探讨。申言之，合同法第二百三十条：“出租人在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”如何在司法实践中得到实现值得探讨。

    撤销权又称废罢诉权，是指债权人对于债务人所为的危害债权的行为，可请求法院予以撤销的权利。我国《合同法》第74条对债权人的撤销权作了明确的规定，因债务人放弃其到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。最高人民法院《关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》也规定了撤销权成立应具备的几个条件。

    （1）、债权人对债务人享有合法有效的债权

    债权人对债务人存在有效的债权，是债权人行使撤销权的前提和基础。债权人对债务人享有合法有效的债权，才能发生债的效力，也才能将债的效力扩张至受让人。人民法院在审查撤销权是否成立时，不必要求债务履行期限必须届满，从而以示和代位权行使的区别，因为代位权针对的是消极损害债权的行为，债权人应在届行期限届满前方可行使代位权，撤销权针对的是债务人积极损害债权的行为，若不及时行使撤销权，待到债权期限届满，则将无法补救。

    （2）债务人实施了一定的处分财产的行为。《合同法》第74条将撤销的债务人处分财产行为限定在如下范围：债务人放弃债权的行为，债务人无偿或以明显不合理的低价转让财产的行为。放弃到期债权指债权到期后明确表示免除债务人的债务，这是对权利的抛弃，无偿转让财产主要指赠与，以明显不合理转让财产指受让人在取得财产时，与债务人恶意串通，故意以不合理价格使财产流转，造成债权人的财产损失。

    （3）债务人处分财产的行为造成了财产的减少，不利于债务人债权的清偿。债务人处分财产的行为，无疑会使债权人债权处于不能清偿或者不能完全清偿的境地，从而不利于债权人债权的实现。

总之，债权人行使撤销权的目的是维护合同相对人以外第三人的合法利益的制度，一旦债权人行使撤销权，必然会对合同相对当事人确立的合同法律关系的破坏，影响合同的交易自由。因此，债权人正当行使撤销权必须受到上述要件的制约。笔者试图对撤销权构成要件的分析，主要说明的是合同法在调整当事人之间的利益时，如果合同以外的第三人认为合同当事人订立的合同影响了第三人的利益时，让第三人自行决定影响自己利益的合同效力问题：如果第三人认为合同内容影响自身利益，他可以行使撤销权，反之合同当事人之间订立的合同就是一个完全有效的合同，充分体现合同的自由原则。

    四、本案的房屋买卖合同能否撤销

    前引案例，通过撤销权的法律规定考察，房屋承租人完全可以因合同当事人签订房屋买卖协议，致使其房屋优先购买权不能实现行使撤销权，但问题是本案房屋承租人请求撤销的标的物是不动产，并且已在房屋管理部门办理了房屋过户手续，那么该房屋买卖合同能否撤销呢？这个问题的解决，笔者通过司法实践中存在不同的解决方法进行分析。

    《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定，按照合同或者其他合法方式取得财产，财产所有权人从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：标的物的所有权自标的物交付时起转移。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。就房屋买卖合同而言，合同当事人之间签订房屋买卖合同，交付价款，并到房屋管理部门办理了房屋过户手续后，财产所有权才能发生转移。一般理论认为，房屋承租人的租赁权是债权，而房屋承租人享有的优先购买权既非物权也非债权，而是附条件的形成权，即合同当事人通过签订房屋租赁协议，取得　租赁的房产，房屋出租人在出卖租赁物时，房屋承租人取得了房屋优先购买权。司法实践中第一种观点是以物权效力优先　的原则、物权优于债权理论进行分析。这种观点认为，房屋购买人通过订立房屋买卖协议并办理过户手续取得了房屋所有权，而房屋承租人享有的优先购买权是一种债权。实际上，房屋承租人的优先购买权是附条件的形成权，理论上不能将物权和附条件的形成权进行比较，因此，第一种观点以物权效力优先原则为前引案例的理论基础是不适当的。第二种观点试图通过房屋承租人主张房屋出租人、购买人侵权来对房屋承租人进行司法救剂，从我国因合同法第二百三十条的立法目的来看，该法条主要用于保护承租人的房屋优先购买权。如果生活中房屋出租人和房屋购买人通过　订立房屋买卖合同，并变更房屋手续途径实现买卖房屋的目的，那么合同法第二百三十条设置目的、意义何在呢？这种观点与立法者设置合同法第二百三十条的目的相悖，司法实践中用侵权行为法来对房屋承租人享有的优先购买权进行救济是不恰当的。根据《民法通则》第七十二条和《合同法》第一百三十条规定来看，物权发生转移必须是生效的合同和公示的方法才能发生不动产所有权转移。本案中，李某通过行使撤销权主张张某、赵某签订的房屋买卖协议相对于自己无效，保护自己的房屋优先购买权的实现。至于本案涉及不动产买卖双方已经到房屋管理机关办理了过户手续，该产权变动能否对抗李某行使撤销权？笔者认为，房屋产权变更手续是所有权变更证明、凭证，但并不意味着所有权登记证不能撤销，如果有确凿证据证明该房产变更违反了法律规定和侵犯了其他人的合法权益，该房产证明应予撤销。因此，本案房屋租赁人的撤销权之诉应该得到法院支持。